2008年是普跌，今年是漲少跌多。

我在2008年持幣觀察房?jī)r(jià)整整一年，并于2009年初買了一套房，對(duì)2008年樓市情況我非常熟悉。經(jīng)歷了2006、2007年股市、樓市大漲后，2008年初國(guó)家提出要“對(duì)沖流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)”，即收縮銀根。直接導(dǎo)致股市慘不忍睹，樓市一路下跌。2008年10月底，為應(yīng)對(duì)美國(guó)金融危機(jī)帶來(lái)的沖擊，我國(guó)提出了4萬(wàn)億投資計(jì)劃刺激經(jīng)濟(jì)。該計(jì)劃一出，我就知道房?jī)r(jià)要漲了。但房?jī)r(jià)下跌慣性仍在，只不過(guò)下降幅度逐漸變小。房?jī)r(jià)于2009年3月達(dá)到底部，2009年4月份就開(kāi)始上漲，隨后出現(xiàn)加速上漲局面，直到房?jī)r(jià)達(dá)到2009年3月份價(jià)格的2倍多了一點(diǎn)才停漲�？v觀整個(gè)2008年房?jī)r(jià)，確實(shí)如題目所言，全年都是下跌的，但四季度的跌幅很小。引起房?jī)r(jià)下跌的主要原因是國(guó)家收緊銀根，流動(dòng)性受到影響，買房銀行貸款審查很嚴(yán)，以及買漲不買跌形成的踩踏效應(yīng)。

2008年房?jī)r(jià)全國(guó)是同步漲跌，而今年全國(guó)房?jī)r(jià)分化嚴(yán)重。引起上漲的原因是國(guó)家為應(yīng)對(duì)疫情影響釋放了大量流動(dòng)性，流動(dòng)性不可能全部配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，肯定有一部分要流向房市。由于我國(guó)堅(jiān)持房住不炒，資金流向選擇性更強(qiáng)，房市分化局面就出現(xiàn)了。一些經(jīng)濟(jì)前景被看好，特別是人口凈流入較多的地方，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，但大部分地方房?jī)r(jià)并沒(méi)漲，有的地方成交低迷，有的地方跌幅不小。

上漲都是炒房客中介加上地產(chǎn)商在忽悠老百姓，明眼人都能看出來(lái)，疫情過(guò)后經(jīng)濟(jì)低迷，大部分人失業(yè)下崗，想想看還有多少人能買起房？李克強(qiáng)總理在兩會(huì)結(jié)束后說(shuō)過(guò)，中國(guó)有六億人月收入才一千多元，想想還能有多少人能買得起房？我個(gè)人觀點(diǎn)這次危機(jī)房?jī)r(jià)下跌會(huì)超過(guò)08年！

08年經(jīng)濟(jì)危險(xiǎn)，房企缺錢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有問(wèn)題，大家沒(méi)有買房意識(shí)，沒(méi)有搞清楚放水與房?jī)r(jià)的關(guān)系，再者08年實(shí)體經(jīng)濟(jì)好做，掙錢快，沒(méi)有人愿意炒房�，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)不好做，一有危機(jī),放水，物從上漲，所以大家有經(jīng)驗(yàn)之后，大家都愿意把手中票子變成磚頭!

為什么08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)房?jī)r(jià)大跌，今年危機(jī)多地房?jī)r(jià)卻上漲呢？

說(shuō)實(shí)話，題主的問(wèn)題是沒(méi)有道理的，也是不切合實(shí)際的。

200年便于金融危機(jī)時(shí)，房?jī)r(jià)根本就沒(méi)有大跌，不僅沒(méi)有大跌，反而是大漲。不錯(cuò)，在2007年時(shí)，確實(shí)一度出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，且在深圳等地，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而出現(xiàn)了炒房者斷代現(xiàn)象。但是，原因并不是金融危機(jī)，而是出臺(tái)了比較嚴(yán)厲的調(diào)控措施，提出了打壓房?jī)r(jià)的口號(hào)。金融危機(jī)爆發(fā)后，不僅沒(méi)有使房?jī)r(jià)繼續(xù)保持下跌，反而因?yàn)?萬(wàn)億投資政策的出臺(tái)，各地都通過(guò)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，從而造成房?jī)r(jià)迅速反彈，僅2009年一年，房?jī)r(jià)就上漲了接受60%，此后也一直上漲，直到現(xiàn)在。

此次疫情，從對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響來(lái)看，可能比金融危機(jī)還要嚴(yán)重。那么，為什么沒(méi)有造成房?jī)r(jià)下跌呢？原因就在于，各地繼續(xù)出臺(tái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策措施，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)也出臺(tái)了幫扶政策。所以，房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌。而且，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)】保就業(yè)的情況下，也不允許房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的問(wèn)題，不允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌。所以，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，既沒(méi)有下跌，也沒(méi)有什么上漲，總體平穩(wěn)。

為什么08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)房?jī)r(jià)大跌，今年危機(jī)多地房?jī)r(jià)卻上漲呢？

首先，2020年受疫情沖擊經(jīng)濟(jì)壓力并沒(méi)有讓房?jī)r(jià)上漲，事實(shí)上疫情期間破產(chǎn)的房地公司有一百多家，如果真的是房?jī)r(jià)上漲的話，怎么會(huì)有這么多的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，而這只是我們知道的中型房地產(chǎn)公司，全國(guó)還有大量的小型房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的我們不知道。2020年也沒(méi)有任何統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示那個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲。

其次，說(shuō)房?jī)r(jià)上漲，都是炒房客和房地產(chǎn)中介加上地產(chǎn)商在忽悠老百姓，他們通過(guò)各種渠道造謠的目的還是誘騙人們?nèi)ベI房子，購(gòu)物者有買漲不買跌的心理習(xí)慣，如果大家都明白了房?jī)r(jià)在下跌，就沒(méi)有人買房子了。因此，房地產(chǎn)中介和地產(chǎn)商還有炒房客才到處造謠說(shuō)房?jī)r(jià)在上漲，這樣才能把房子賣出去。

其三，房子只要買了就賣不出去，現(xiàn)在的二手房掛在網(wǎng)上兩年就沒(méi)有辦法賣出去，降價(jià)也沒(méi)有人買，不信有房子的人把你的房子掛在網(wǎng)上試試就明白了，房子不好賣，真實(shí)的情況是有價(jià)無(wú)市。

其四，地方為了穩(wěn)定人心和不出金融風(fēng)險(xiǎn)，政策上讓房地產(chǎn)協(xié)會(huì)不允許地產(chǎn)商降價(jià)賣房。

其五，是讓房地產(chǎn)成為蓄水池，讓大量的過(guò)剩資金套在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

其六，是套住接盤俠，現(xiàn)在國(guó)家的政策是房住不炒，房子就只有居住的功能了，這兩年買房的人都成了接盤俠，這兩年炒房的人都套在高位，套住接盤俠，讓炒房者大量虧損是大趨勢(shì)。

其七，是量化寬松，疫情期間美國(guó)帶頭開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)，大量的增加貨幣供應(yīng)量，世界各國(guó)也跟著美國(guó)一起大量的印鈔票，增加貨幣供應(yīng)量，造成全世界的資金大量的過(guò)剩，歐美日都進(jìn)入到負(fù)利率時(shí)代，大量的資金找不到出路，就有部分資金沉淀在房地產(chǎn)市場(chǎng)。

總體判斷，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期會(huì)處在小幅下跌的格局下，房地產(chǎn)公司寧愿破產(chǎn)也不會(huì)大幅降價(jià)拋售，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也不允許房地產(chǎn)公司大幅降價(jià)拋售，市場(chǎng)只能在有價(jià)無(wú)市中小幅下跌，房子一旦買到手后，再想賣就非常難了，目的是套住炒房者和投機(jī)者。

為什么08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)房?jī)r(jià)大跌。今年經(jīng)濟(jì)危機(jī)還有說(shuō)房?jī)r(jià)漲的？這個(gè)只能說(shuō)還沒(méi)有到時(shí)候，有句話叫做爬得越高，摔得越重，為何？

一、還沒(méi)到時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)利益集團(tuán)還擊鼓傳花，高開(kāi)盤新房再?gòu)?qiáng)撐數(shù)據(jù)，真實(shí)情況其實(shí)他們應(yīng)該很清楚。對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，從解封到現(xiàn)在短短兩個(gè)月新房開(kāi)盤數(shù)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤惜售、自產(chǎn)自銷放出來(lái)的新房數(shù)量已經(jīng)都要超二手房掛牌量了，還有兩個(gè)多月來(lái)，很多城市二手房掛牌量全面超過(guò)2019年掛牌量總和。拋售潮的卻沒(méi)有缺席。

二、爬的越高，摔得越重。為什么？

①高開(kāi)盤和擊鼓傳花，需要更多債務(wù)來(lái)支撐，就像2015年后經(jīng)濟(jì)一樣，增長(zhǎng)6%個(gè)點(diǎn)，需要幾倍債務(wù)來(lái)維持。但是是債務(wù)就要還，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商國(guó)內(nèi)外債券大量到期還不起，銀行貸款壞賬率也增加，股民們也開(kāi)始變聰明，按照現(xiàn)在看來(lái)年底之前倒閉一半房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不是不可能，大魚(yú)小魚(yú)都逃不過(guò)。

②堅(jiān)持越久，斷供會(huì)越多，這個(gè)也是必然。大家收入再降低，還以之前心態(tài)看待房地產(chǎn)，堅(jiān)持越多到時(shí)候斷供越多，特別2015年后買房的。

大實(shí)話：目前來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大漲或者大跌都是不現(xiàn)實(shí)的，以后更多穩(wěn)字當(dāng)先。

就目前的樓市來(lái)說(shuō)，除了深圳以外，大部分城市房?jī)r(jià)在疫情之后都是有所回落的，并沒(méi)有出現(xiàn)網(wǎng)上傳言的所謂的房?jī)r(jià)上漲。

說(shuō)現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)要真的是上漲的，那些房企前段時(shí)間也不用搞什么網(wǎng)絡(luò)賣房了，說(shuō)白了，還不是因?yàn)榉孔硬缓觅u了，所以才要想招兒嘛。

不過(guò)，很多人卻認(rèn)為在這次危機(jī)過(guò)后，房?jī)r(jià)會(huì)像2008年那會(huì)兒一樣再次迎來(lái)上漲，這個(gè)其實(shí)真的不太容易了，因?yàn)楝F(xiàn)在的情況已經(jīng)和2008年那陣兒完全不同了。

首先，我們要明白一個(gè)事情，那就是房子確實(shí)是存在金融屬性的，說(shuō)直白一點(diǎn)就是房?jī)r(jià)是存在泡沫的。

這個(gè)也很好理解，因?yàn)�，如果單單就是這個(gè)建房成本的話，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)應(yīng)該都是差不多的。不可能說(shuō)北京三五萬(wàn)一平，鄭州一兩萬(wàn)一平。也正是因?yàn)檫@種金融屬性的存在，所以才使得房?jī)r(jià)有了大漲和大跌的可能。

那么，為什么金融危機(jī)后房?jī)r(jià)會(huì)上漲呢？這個(gè)主要就是因?yàn)榻鹑谖�機(jī)導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)停滯，這時(shí)候，各個(gè)國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就需要向市場(chǎng)投放更多的貨幣，比如進(jìn)行公共設(shè)施建設(shè)，也就是我們說(shuō)的基建，然后使得各行各業(yè)的人賺到錢，大家賺到錢了，對(duì)未來(lái)的預(yù)期好了，也就敢消費(fèi)了，那市場(chǎng)自然就盤活了。

但是，我們要明白，這些搞基建的錢用的是未來(lái)的錢，不是當(dāng)前市場(chǎng)上存在的錢，而現(xiàn)在市場(chǎng)上突然多了這些錢，如果沒(méi)有一個(gè)地方放的話，這些多的錢就會(huì)導(dǎo)致物價(jià)上漲，如果物價(jià)漲得太多了，那就直接影響到大部分人的生活問(wèn)題了，這肯定是不行的。

畢竟，說(shuō)現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，房?jī)r(jià)太高我們可以租房住，要是物價(jià)太高，我們總不至于不吃飯吧。因此，這些多出來(lái)的錢就需要有一個(gè)地方放在那兒，避免其進(jìn)入市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)，帶動(dòng)物價(jià)上漲。

而這個(gè)蓄水池最好的地方是哪兒呢？樓市和股市。而在2008年的時(shí)候，由于城市化率還不高，各個(gè)地方也沒(méi)有像現(xiàn)在這么多樓房，再加上一些拆遷補(bǔ)貼，大量的人拆遷后要買房，所以就使得房?jī)r(jià)順勢(shì)漲了上來(lái)。

但是，現(xiàn)在來(lái)看，各個(gè)地方的城市化率已經(jīng)跟2008年的時(shí)候完全不同了，現(xiàn)在很多人買房不是靠拆遷，而是靠六個(gè)錢包，那性質(zhì)就不一樣了。

說(shuō)直白一點(diǎn)，就是現(xiàn)在的人沒(méi)那么多錢買房了，買不起的就是真的買不起了，那房?jī)r(jià)還怎么漲？漲得太高了，那就真的是有價(jià)無(wú)市了。

那么，會(huì)不會(huì)像有些人說(shuō)的那樣腰斬崩盤呢？這個(gè)有些人就不要幻想了，還是前邊沃恩說(shuō)到的那個(gè)話題，房?jī)r(jià)要是崩盤了，肯定會(huì)有很多人拋售房產(chǎn)，那么，當(dāng)他們拋售房產(chǎn)后他們大量的錢就有可能流入市場(chǎng)，就會(huì)引起物價(jià)上漲，這肯定是不行的。

畢竟，房?jī)r(jià)再高，只要你不賣，那就是紙面財(cái)富，就不會(huì)影響到我們正常的生活�！胺孔〔怀础钡囊馑季褪�，不能惡意鼓吹房?jī)r(jià)上漲，也不能惡意鼓吹房?jī)r(jià)崩盤，就是一個(gè)字“穩(wěn)”。并且，我們也能看到這兩年房住不炒落實(shí)得還是非常到位的，任何一個(gè)地方稍微有點(diǎn)苗頭，就立馬會(huì)被壓下去。

但是，由于今年的危機(jī)，各個(gè)國(guó)家要超發(fā)貨幣已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，那么，這些超發(fā)的錢去哪兒呢？現(xiàn)在看來(lái)，在樓市進(jìn)不去的情況下，最好的地方就是股市了。

不過(guò)，由于炒股的人并不多，所以，肯定也會(huì)有一部分進(jìn)入流通市場(chǎng)。這個(gè)大家接下來(lái)應(yīng)該都會(huì)慢慢感受到。

有理有據(jù)，實(shí)話實(shí)說(shuō)，關(guān)注：大實(shí)話。讓我們一起用理性的視角看世界。

08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)大家都是第一次經(jīng)歷，所以房?jī)r(jià)大跌，但過(guò)后幾年房?jī)r(jià)大漲，大家都明白了經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)國(guó)家將會(huì)放出大量的資金出來(lái)救市場(chǎng)，最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)物價(jià)更大的反彈，也就是貨幣貶值！大家都有了上次經(jīng)驗(yàn)所以這次危機(jī)來(lái)了房?jī)r(jià)不跌反而提前大漲。

但個(gè)人覺(jué)得這次上漲有點(diǎn)提前消費(fèi)了房?jī)r(jià)上漲的空間，后期經(jīng)濟(jì)不能快速反彈的話，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)有個(gè)慢回調(diào)的過(guò)程！

08年房地產(chǎn)的成本還不是這么高，沒(méi)有那么多中介，沒(méi)有那么多炒房客，還是一個(gè)比較規(guī)范的市場(chǎng)狀態(tài)�，F(xiàn)在的情況剛好相反，到處是坑到處是套路。必須把房?jī)r(jià)賣出一定高度才能夠分賬。這樣說(shuō)對(duì)嗎？

次貸危機(jī)全稱為“次級(jí)房屋借貸危機(jī)”，原本就是由美國(guó)抵押貸款信用違約和法拍屋急劇增加所引發(fā)的金融危機(jī)，因此直接沖擊的就是房地產(chǎn)業(yè)。

2008年以前，美國(guó)的一些貸款機(jī)構(gòu)為了謀求高利潤(rùn)，向信用較差的借款人長(zhǎng)期提供大規(guī)模的貸款買房，由于次級(jí)抵押貸款利率比一般抵押貸款高很多，且貸款人償付能力有限，結(jié)果導(dǎo)致嚴(yán)重的信用違約問(wèn)題，于是次貸危機(jī)爆發(fā)。這其實(shí)也是房地產(chǎn)業(yè)高度金融化之后的泡沫破滅，所以直接沖擊了房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致次貸危機(jī)中美國(guó)的房?jī)r(jià)被腰斬，也影響了全球房?jī)r(jià)下跌。

而在2008年的次貸危機(jī)當(dāng)中，當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)與全球各央行的反應(yīng)又比較滯后，且缺乏大規(guī)模QE的先例，所以紓困計(jì)劃是逐漸出臺(tái)加碼的，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了先破后立的過(guò)程，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了大跌過(guò)程之后才逐漸修復(fù)。

本次衛(wèi)安危機(jī)主要是衛(wèi)生事件，并非是房地產(chǎn)業(yè)的信用違約問(wèn)題，且各國(guó)有次貸危機(jī)時(shí)期的救市經(jīng)驗(yàn)，在本次危機(jī)之初就緊急推出超規(guī)模紓困計(jì)劃，以穩(wěn)定金融市場(chǎng)、穩(wěn)定信貸關(guān)系，由于市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)資金鏈斷裂，所以維持了銀企乃至個(gè)人信用的基本穩(wěn)定，這種情況下房?jī)r(jià)就不容易出現(xiàn)下跌局面。

而全球積極的貨幣政策與財(cái)政政策又令市場(chǎng)對(duì)中長(zhǎng)期通脹有所預(yù)期，所以房?jī)r(jià)也難以下行，而國(guó)內(nèi)的一些投資者始終對(duì)炒房情有獨(dú)鐘，因此核心城市房?jī)r(jià)始終居高不下。

從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的供求關(guān)系、房?jī)r(jià)收入比、居民財(cái)富分配、社會(huì)負(fù)債以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革與發(fā)展等各個(gè)因素來(lái)看，房?jī)r(jià)的持續(xù)性上漲都是弊大于利的，可以說(shuō)中國(guó)當(dāng)前的消費(fèi)遞減、債務(wù)高增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)降速與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革的艱難等一系列嚴(yán)重問(wèn)題都基本源于房地產(chǎn)問(wèn)題，因此國(guó)家近三年來(lái)加強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。當(dāng)前由于經(jīng)濟(jì)下滑，貨幣與財(cái)政政策轉(zhuǎn)向積極，又令房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策面臨壓力，這也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題中的難題。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)主要是以穩(wěn)定為主，房地產(chǎn)業(yè)的黃金周期已過(guò)，除了一些核心城市的房?jī)r(jià)上漲壓力較大以外，其實(shí)二線及以下城市的房?jī)r(jià)上漲壓力并不是很大，所以炒房需謹(jǐn)慎。而國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也并非不會(huì)下跌，未來(lái)若國(guó)內(nèi)開(kāi)征房地產(chǎn)稅或者上金融手段以對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)還是存在一些不確定性，目前由于國(guó)內(nèi)處于經(jīng)濟(jì)下行周期，所以對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度不會(huì)加碼，但在經(jīng)濟(jì)上行周期中就有可能加碼。