房價上漲的因素，有很多，和城市定位、人口增長及凈流入、城市產(chǎn)業(yè)、人均收入、土地價格等均有關(guān)系。

目前，作為云南省城和云南唯一特大型城市的昆明，其“區(qū)域性國際中心城市”的定位，讓昆明跳出云南乃至西南范疇，有直面東南亞和南亞的大氣魄。

沾上“國際”兩個字，昆明房價就“蹭、蹭、蹭”漲個不停。

還是就昆明的城市定位來分析。

在國內(nèi)31省市區(qū)中，昆明市經(jīng)濟(jì)實力還是比較弱，而東南亞和南亞國家，除了新加坡是亞洲四強(qiáng)外，諸如泰國、老撾、柬埔寨、越南、緬甸等國的經(jīng)濟(jì)偏落后，吸引這些東南亞國家的人來昆明置業(yè)，幾乎是不現(xiàn)實的。

未來5年，昆明新增加人口，主要集中在出生新生兒及外來人口。而進(jìn)入昆明的絕大部分外來人口，主要集中在云南各州市、省外來昆經(jīng)商及創(chuàng)業(yè)者等等。

對比2018年和2019年昆明常住人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年年末昆明常住人口數(shù)量685萬，2019年年末昆明常住人口數(shù)量695萬，也就是說，2019年整一年，昆明新增了10萬人的常住人口。

若按此預(yù)估，未來5年，昆明新增常住人口數(shù)量大致在50萬人左右。

按昆明目前人均購房面積22.72平米/人預(yù)估，未來5年，昆明大致需要1000萬平米商品房以滿足增長需求。

事實上，2019年，昆明市商品房施工面積在12236.93萬平米，同比增長18.9%；全年商品房銷售面積1916.23萬平米，同比增長0.3%。

兩個數(shù)據(jù)一對比不難發(fā)現(xiàn)，昆明商品房建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售速度。這說明目前昆明市商品房實際去化率并不算高，相反，商品房庫存率是比較高的。

高庫存，意味著昆明近幾年新增建設(shè)項目完全可以滿足未來5年內(nèi)新增人口可能釋放出的購房需求。

僅從新增人口數(shù)量分析，是暫時看不到未來5年內(nèi)昆明房價上漲動力的。

從城市產(chǎn)業(yè)來看，昆明目前主力產(chǎn)業(yè)處于比較單一態(tài)勢，發(fā)展空間有限。

從人均收入來看，昆明市2019年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入46289元，若以當(dāng)前1.5萬元/平米購買100平米折算，兩口之家不吃不喝15年方能購置一套昆明商品房。但是，可能嗎？況且絕大部分昆明市城鎮(zhèn)人口收入并沒有那么高。

事實上，目前絕大部門購房群體集中在置業(yè)換房和外來人口置業(yè)，如此買房紅利不會支撐昆明房價長期上漲的。

但是，昆明地價足夠高。目前昆明巫家壩、雙塔片區(qū)地價多數(shù)在2000多萬/畝，約1萬元左右/平米的樓面價，倒是支撐著昆明房價不會下跌。

對于房價下跌的期盼，除了沒有房子的人，其他諸如政府、房企、已購房者等均不希望。

由此可見，昆明房價下跌的趨勢，未來5年是不具備的。

綜合分析，未來5年，昆明房價以保持維穩(wěn)態(tài)勢為主。