未來(lái)一段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市狀態(tài) 至于要持續(xù)多久 2018年難以反彈

2016年是濟(jì)南房?jī)r(jià)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，東部因?yàn)槿f(wàn)達(dá)文旅以及山東大學(xué)的動(dòng)遷，使東部房?jī)r(jià)翻倍增長(zhǎng)，原來(lái)不足萬(wàn)元一平的房?jī)r(jià)，均突破兩萬(wàn)元，陡然拉升不少

2017年下旬到現(xiàn)在，萬(wàn)達(dá)文旅以及山大的相繼辟謠，讓處于亢奮的開(kāi)發(fā)商以及買(mǎi)房者，陡然明白，國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的嚴(yán)控已經(jīng)到了斷臂式處理了，高昂的房?jī)r(jià)已經(jīng)把更多資金轉(zhuǎn)入國(guó)外，如果不再控制 不穩(wěn)定因素增加

房?jī)r(jià)因素一：地方要員上任三把斧 已經(jīng)用盡，創(chuàng)城 CBD 山大/萬(wàn)達(dá)，假如創(chuàng)城是不可避免的，CBD則是這位領(lǐng)導(dǎo)帶來(lái)的沒(méi)創(chuàng)意的改革，打造CBD有何意義，一個(gè)在北京失敗的項(xiàng)目，為何還能在其他地方大面積推廣，為什么說(shuō)在北京失敗呢？當(dāng)年北京像現(xiàn)在濟(jì)南一樣，面臨這城市轉(zhuǎn)型，很多國(guó)外機(jī)構(gòu)迫切想在中國(guó)找到發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)，需要落腳點(diǎn) 大望橋是不錯(cuò)選擇 因?yàn)槠湓陂L(zhǎng)安街東側(cè) 離大使館近 多種因素，成就CBD，在火了不到五六年 大的外企和機(jī)構(gòu)又逃離 人多各種不方便，后來(lái)CBD成為各種國(guó)內(nèi)小企業(yè)顯身份的地方，濟(jì)南美其名曰去四個(gè)城市取經(jīng)，其實(shí)這是障眼法，沒(méi)有那么多的企業(yè)作為支撐，CBD終究只是空中煙花，可以看看發(fā)展多年的高新開(kāi)發(fā)區(qū)，那可是國(guó)家級(jí)的，地方要員的三把斧頭斧都不能有智慧，城市沒(méi)期待，房?jī)r(jià)如何增長(zhǎng)

房?jī)r(jià)因素二：人員基數(shù) 作為濟(jì)南吸引外地人來(lái)濟(jì)南就業(yè) 吸引度不高，沒(méi)有大的企業(yè)做支撐，很難吸引別人來(lái)，雖說(shuō)濟(jì)南有國(guó)家電力 山東大學(xué)等這些在國(guó)內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的，其每年增長(zhǎng)的員工不足以帶動(dòng)房?jī)r(jià)，而相對(duì)基數(shù)較大的普通老百姓在濟(jì)南就業(yè)機(jī)會(huì)減少 房?jī)r(jià)高，更多逃離，2016年的瘋漲會(huì)在這幾年顯現(xiàn)，人口難增長(zhǎng) 談房?jī)r(jià)增長(zhǎng)很難，雖有租賃可落戶，但就業(yè)機(jī)會(huì)不多 房?jī)r(jià)不增長(zhǎng)一大因素

房?jī)r(jià)因素三：沒(méi)有大的企業(yè)在濟(jì)南落地，以杭州和濟(jì)南為例 十年前濟(jì)南的名片是泉水 杭州是西湖 十年后的今天濟(jì)南還是泉水 而杭州則是阿里巴巴 雖說(shuō)杭州情況特殊，但這是現(xiàn)實(shí)��？城市發(fā)展需要企業(yè) 濟(jì)南有嗎？沒(méi)有 談何房子保值增值 地方要員除了拆拆拆 還做了什么

買(mǎi)房的不用擔(dān)心 房?jī)r(jià)不會(huì)跌落 但市場(chǎng)需求不會(huì)強(qiáng)烈 增長(zhǎng)空間有限 沒(méi)買(mǎi)的別在意對(duì)比 別人當(dāng)時(shí)有錢(qián)買(mǎi)，而你現(xiàn)在有錢(qián)買(mǎi) 把房子看成居住，畢竟大多數(shù)人的房子都是居住 賣(mài)了雖有那么多錢(qián) 但他住哪兒 還有政府和房地產(chǎn)炒房?jī)r(jià)是為了賺老百姓的錢(qián) 你老百姓跟著摻和 雖然今天賺了 但明天你的兒女會(huì)受罪 你也好不到哪里去

小編大狀認(rèn)為：濟(jì)南房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性依然較大，盡管這么高的房?jī)r(jià)對(duì)濟(jì)南持續(xù)發(fā)展并沒(méi)有什么好處。下面，由大狀帶您了解下濟(jì)南房?jī)r(jià)的情況。

一、濟(jì)南房?jī)r(jià)怎么漲起來(lái)的

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南房?jī)r(jià)從2015年的9500元/平米上漲到2018年的17000元/平米，房?jī)r(jià)幾乎翻了一倍。對(duì)于省會(huì)城市而言，這個(gè)漲幅確實(shí)漲了不少，畢竟原先的基數(shù)并不算低。那么，濟(jì)南房?jī)r(jià)是怎么漲起來(lái)的呢？大狀認(rèn)為，有下面幾點(diǎn)原因：

1、在房地產(chǎn)去庫(kù)存的情況下，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍性上漲，濟(jì)南自然也就水漲船高；

2、過(guò)去幾年，濟(jì)南大搞基建開(kāi)發(fā)，又是CBD，又是地鐵，給房?jī)r(jià)上漲提供了助力；

3、在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心理下，購(gòu)房需求短時(shí)間放大，刺激了房?jī)r(jià)的上漲。

二、濟(jì)南房?jī)r(jià)到底有多離譜

我們從房?jī)r(jià)收入比這個(gè)角度，來(lái)看看濟(jì)南房?jī)r(jià)到底有多離譜：

1、歷下區(qū)：2月份新房成交均價(jià)24647元/平，買(mǎi)一套100平的房子，總價(jià)2464700元。按平均工資7056元/月計(jì)算，年薪84672元。那么，不吃不喝29.1年可以買(mǎi)一套房子。

2、市中區(qū)：2月份新房成交均價(jià)20322元/平，買(mǎi)一套100平的房子，總價(jià)2032200元。按平均工資7056元/月計(jì)算，年薪84672元。那么，不吃不喝24年可以買(mǎi)一套房子。

3、歷城區(qū)：2月份新房成交均價(jià)15948元/平，買(mǎi)一套100平的房子，總價(jià)1594800元。按平均工資7056元/月計(jì)算，年薪84672元。那么，不吃不喝18.8年可以買(mǎi)一套房子。

4、天橋區(qū)：2月份新房成交均價(jià)15822元/平，買(mǎi)一套100平的房子，總價(jià)1582200元。按平均工資7056元/月計(jì)算，年薪84672元。那么，不吃不喝18.7年可以買(mǎi)一套房子。

5、槐蔭區(qū)：2月份新房成交均價(jià)15135元/平，買(mǎi)一套100平的房子，總價(jià)1513500元。按平均工資7056元/月計(jì)算，年薪84672元。那么，不吃不喝17.9年可以買(mǎi)一套房子。

這樣的房?jī)r(jià)，您覺(jué)得有多離譜呢？

三、剛需族還買(mǎi)的起嗎？

再回答下題主第二個(gè)問(wèn)題，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，剛需族還買(mǎi)得起嗎？

情況一：有錢(qián)，買(mǎi)得起！

情況二：沒(méi)錢(qián)，買(mǎi)不起！

如果是第二種情況居多的情況下，就很容易導(dǎo)致人口外流，直接到其他地方城市工作，或者說(shuō)濟(jì)南賺錢(qián)外地置業(yè)。無(wú)論怎樣，對(duì)濟(jì)南都不是一件好事。

希望濟(jì)南好好管控房?jī)r(jià)，給全省做好榜樣！

濟(jì)南從目前的城市定位來(lái)說(shuō)，本不該這么高的價(jià)位，畢竟成都、武漢這些新一線強(qiáng)市的房?jī)r(jià)也不過(guò)如此，從實(shí)力和人口基數(shù)來(lái)說(shuō)，濟(jì)南房?jī)r(jià)不該和這樣的頂級(jí)省會(huì)并駕齊驅(qū)。但誰(shuí)讓濟(jì)南背靠山東這個(gè)人口大省，而且老城區(qū)規(guī)模不大，在城區(qū)尚未大規(guī)模擴(kuò)建之前，就因?yàn)槿�運(yùn)會(huì)規(guī)劃帶起過(guò)一波行情，之后老城區(qū)價(jià)格又被新盤(pán)和學(xué)區(qū)房相繼捧高，所以事實(shí)上，濟(jì)南的樓市行情比全國(guó)絕大多數(shù)城市啟動(dòng)都要早。

我記得2010年時(shí)，經(jīng)十東路的名士豪庭只有8000多，而甸柳的老破小就已經(jīng)1萬(wàn)2，但是現(xiàn)在名士豪庭均價(jià)3萬(wàn)了，而甸柳才2.5萬(wàn)，通過(guò)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)變換，就已經(jīng)能夠直觀感受到濟(jì)南樓市重心的轉(zhuǎn)移，以及當(dāng)初為什么老城區(qū)房?jī)r(jià)漲速驚人。

盡管濟(jì)南目前不是省內(nèi)人口吸引力最強(qiáng)的，但至少在中西部來(lái)說(shuō)是無(wú)可動(dòng)搖的第一外出務(wù)工目的地，房屋空置率低，庫(kù)存比例低，新盤(pán)數(shù)量少，老舊房屋整改比例低，人口流入量持續(xù)攀升，這些都是推升房?jī)r(jià)的主要原因。不過(guò)現(xiàn)在隨著價(jià)格不斷增長(zhǎng)，限購(gòu)令的加碼，房貸利率的提升，已經(jīng)讓市場(chǎng)熱度從全部轉(zhuǎn)向了局部，沒(méi)房的只會(huì)越來(lái)越少，不會(huì)越來(lái)越多，而房子只會(huì)越蓋越多，不會(huì)越蓋越少，所以未來(lái)的市場(chǎng)必然會(huì)隨著成交量的逐漸萎縮而降溫，市場(chǎng)情緒也會(huì)漸漸的恢復(fù)冷靜，屆時(shí)的樓市會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)與物價(jià)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，也就是健康的增長(zhǎng)，而不是現(xiàn)在這樣的非理性上漲。

謝邀。濟(jì)南房?jī)r(jià)從2016年下半年開(kāi)始，猶如脫韁的野馬一路狂奔，樓市庫(kù)存已被急劇消化，全市均價(jià)已達(dá)1.8-1.9萬(wàn)元，以歷下為代表的2萬(wàn)+盤(pán)已使部分購(gòu)房者望樓興嘆。對(duì)于濟(jì)南樓市，筆者有幾點(diǎn)看法：

1.庫(kù)存減少是房?jī)r(jià)上漲的推手。供需嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)只能一路上揚(yáng)，好在去年9、10月份庫(kù)存有一定回升，房?jī)r(jià)也有企穩(wěn)跡像。

2.棚戶區(qū)拆遷改造為樓市火上澆油。今年省政府公布了棚改項(xiàng)目，濟(jì)南有18個(gè)項(xiàng)目入選，這為樓市提供了新鮮購(gòu)買(mǎi)力。

3.省會(huì)首位度提升，助力濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這兩年濟(jì)南發(fā)展也是有目共睹。省政府提出提高濟(jì)南首位度，主要表現(xiàn)就是提高濟(jì)南在全省經(jīng)濟(jì)的比重，相信相關(guān)政策會(huì)有傾斜，實(shí)現(xiàn)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)新跨越指日可待。同時(shí)，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換也為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)創(chuàng)新活力。

4.樓市冷熱不均，繼續(xù)大漲己難繼續(xù)。有的樓盤(pán)銷(xiāo)售確實(shí)不錯(cuò)，有的樓盤(pán)月銷(xiāo)量幾套。近期，售樓電話也不少，說(shuō)明市場(chǎng)己降溫。

濟(jì)南房?jī)r(jià)一路上漲原因較多，比如還有地王帶動(dòng)、學(xué)區(qū)房炒作、媒體鼓吹等等助力。但筆者也有忠言，今年濟(jì)南房市整體應(yīng)會(huì)趨穩(wěn)，洼地可能補(bǔ)漲，剛需可選擇價(jià)格相對(duì)較低區(qū)域下手，投資者還是要觀望，待調(diào)整充分再考慮。

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濟(jì)南的房?jī)r(jià)不但要漲而且要持續(xù)一段很長(zhǎng)時(shí)間中幅度增漲。為什么這么講，其實(shí)有心機(jī)的朋友早就知道的一件事就能說(shuō)明問(wèn)題。這次吳家堡拆遷的補(bǔ)償金創(chuàng)下西部最高紀(jì)錄，誰(shuí)都知道濟(jì)南的西伯利亞想當(dāng)年的地理位置和生存現(xiàn)狀，如今一步登天，天文數(shù)字的補(bǔ)嘗款，樂(lè)的百姓跳高，錢(qián)多就要買(mǎi)房，一步接一步，這就是今后幾年，濟(jì)南大拆大建的效果！對(duì)與不對(duì)，僅是個(gè)人看法而以，請(qǐng)多指教！

首先舉個(gè)例子 在我們國(guó)家除了房子還有什么東西是買(mǎi)回來(lái)不貶值的 新房肯定會(huì)打折促銷(xiāo) 二手房也不會(huì)跌 誰(shuí)家的房子漲到200萬(wàn) 誰(shuí)也舍不得150萬(wàn)賣(mài)掉 想提醒要買(mǎi)房的人 200萬(wàn)的房子 外地首付需120萬(wàn) 貸80 月供4000 本地 首付百分之三十 貸140萬(wàn) 還7000多 八零后基本該買(mǎi)的都買(mǎi)了 濟(jì)南的收入生活水平大家都明白 現(xiàn)在除了拆遷戶能買(mǎi)得起 試問(wèn)一個(gè)90后外地家庭如何承擔(dān) 首付基本都湊不齊 就更別提買(mǎi)房后的壓力了 結(jié)婚 生子 贍養(yǎng)老人 人情世故 日常生活開(kāi)銷(xiāo) 汽車(chē)消耗 物業(yè)費(fèi) 水電費(fèi) 暖氣費(fèi) 車(chē)位費(fèi) 別傻了一個(gè)月沒(méi)有兩萬(wàn)塊的收入 你試試 我年收入20萬(wàn) 14年買(mǎi)的融匯 貸款59萬(wàn) 月供3100 八八年的我壓力好大 這都是我所經(jīng)歷到的 想換個(gè)車(chē) 換個(gè)大點(diǎn)的房子我現(xiàn)在都沒(méi)有勇氣 就現(xiàn)在濟(jì)南的價(jià)格 我敢說(shuō) 你每年有四十萬(wàn)的收入 你再考慮買(mǎi)房吧

那是必須的，說(shuō)句實(shí)話 房?jī)r(jià)漲的越高，說(shuō)明城市發(fā)展的越好，雙刃劍。山東人口近一億，一億人口中的五十分之一的人如果富的買(mǎi)房的錢(qián)花不盡了，那就是二百萬(wàn)人，錢(qián)多了買(mǎi)幾套房正常吧，山東城市建設(shè)一般般，像樣的有滋味的城市不多，也就是濟(jì)南青島威海還可以，作為省會(huì)濟(jì)南應(yīng)該是好多人的首選城市，買(mǎi)套房沒(méi)事來(lái)住住，這是房?jī)r(jià)的主要推力之一；其二每年大量的務(wù)工人員及進(jìn)城做生意的人流涌入濟(jì)南，他們對(duì)住房也有極大的需求；其三濟(jì)南當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房需求；其四，流散在各地的濟(jì)南籍回鄉(xiāng)購(gòu)房；其五，濟(jì)南城建及經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，也就是個(gè)超三線城市，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，上湊京津吧 刷臉，下攬滬杭吧 磨腚，上下不靠，只能單玩。如果今后濟(jì)南發(fā)展好了，將會(huì)有極大數(shù)量級(jí)的外省人口 甚至外國(guó)人口到濟(jì)南購(gòu)房置業(yè)，那會(huì)大大地推高濟(jì)南現(xiàn)在較低的東部省會(huì)城市的房?jī)r(jià)。按現(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)的一半推算，到時(shí)候濟(jì)南的房?jī)r(jià)也要三萬(wàn)起步了。

咱們不妨先做一個(gè)偽命題行為的分析，就濟(jì)南目前的狀況，樓市的潛力與風(fēng)險(xiǎn)做個(gè)推理吧！

濟(jì)南地處于山東半島的中西部，山東省的丘陵地帶的腹地，是山東省政治、文化、科教，醫(yī)療教育等等中心城市；也是為數(shù)不多的副省級(jí)城市之一，地理位置優(yōu)越、工業(yè)基礎(chǔ)較好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，尤其是最近三年以來(lái)，濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐在逐步加快速度，在副省級(jí)城市中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比較靠前！而且，濟(jì)南處于京津冀環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈南翼，黃河中下游地區(qū)中心城市，是山東省重點(diǎn)支持與發(fā)展建設(shè)的大城市。

基于以上原因，濟(jì)南在被稱之為“沉睡”多年的頓感之城后，似乎找到了自己的真實(shí)定位，開(kāi)始大力發(fā)展，讓人眼前一亮！當(dāng)下的濟(jì)南，正舉起全市之力、大力建設(shè)投入建設(shè)差不多，中央商務(wù)區(qū)核心建設(shè)速度；濟(jì)南市的整體城市定位也由大明湖時(shí)代向跨黃河流域，解放全濟(jì)南的“大河時(shí)代”努力迸發(fā)！當(dāng)一個(gè)城市迅速找準(zhǔn)自己的的發(fā)展與定位，發(fā)展前景是十分廣闊的！也是如此，濟(jì)南的房?jī)r(jià)一直在節(jié)節(jié)攀高，市區(qū)內(nèi)早已經(jīng)已經(jīng)無(wú)法覓到萬(wàn)元左右的廉價(jià)商品房了。城市的飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的過(guò)快增長(zhǎng)，會(huì)吸引越來(lái)越多的人才，安家落戶就業(yè)和工作。特別是濟(jì)南因大力吸引優(yōu)秀人才的限購(gòu)松綁政策的實(shí)施與落地，更激發(fā)了那些年輕者購(gòu)房者的熱情，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)在一個(gè)短時(shí)期內(nèi)，繼續(xù)上漲的，或因?yàn)檎�府部門(mén)的打擊與限購(gòu)政策干預(yù)影響，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)有一定的放緩！

大環(huán)境是貨幣超發(fā)，需要極大的蓄水池承載泛濫的貨幣，在股市瘋狂之前，樓市是不二選擇。

小環(huán)境是以山東省會(huì)的地位，相較于其他二線城市，濟(jì)南房?jī)r(jià)的水分較低。

綜上所述，濟(jì)南房?jī)r(jià)必漲，傳說(shuō)中的2345時(shí)代終將到來(lái)，不確定的是具體時(shí)間。

首先明確一點(diǎn)：房?jī)r(jià)不是由本地平均收入決定。為何？首先，一個(gè)人口不斷流入的城市，外地人會(huì)帶著資金推高本地房?jī)r(jià)。即使在限購(gòu)期，外地人也能獲得購(gòu)買(mǎi)資格。例如留下工作的大學(xué)畢業(yè)生，家鄉(xiāng)父母的錢(qián)會(huì)轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)買(mǎi)房。何況限購(gòu)不可能持久。再者，房子供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)就會(huì)由中高收入者決定。只有房子嚴(yán)重供過(guò)于求，本地平均收入才對(duì)房?jī)r(jià)有較大影響。所以說(shuō)，推動(dòng)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素是供求關(guān)系。

濟(jì)南和武漢、鄭州、合肥、成都這些城市一樣，都是地區(qū)性中心城市。近幾年，泰安、萊蕪、淄博和德州人口一直在減少，尤以泰安和萊蕪最甚，其中大部分流入濟(jì)南。山東全省也是人口流入地，從2013年到2017年，人口分別增長(zhǎng) 3.8%，3.1%，1.9%，0.9% 和 1.2%。當(dāng)然大部分是外地遷入，其中又有相當(dāng)多流入濟(jì)南。根據(jù)近些年大學(xué)畢業(yè)生統(tǒng)計(jì)，留在山東的畢業(yè)生在濟(jì)南就業(yè)的最多，其次才是青島和其他城市。以往青島人口增長(zhǎng)超過(guò)濟(jì)南，但從2016年開(kāi)始，濟(jì)南明顯超過(guò)青島。原因比較復(fù)雜，不在此詳述。

人口流動(dòng)決定房?jī)r(jià)，這是業(yè)界共識(shí)。再一個(gè)重要因素是通貨膨脹。CPI 不等于通脹。CPI 多年保持 3%以下，但由 M2 增長(zhǎng)算出的實(shí)際通脹在 7% 以上。就按 7% 算，十年貨幣就要貶值一半。也就是說(shuō)，僅僅7%的通脹就能讓兩萬(wàn)的房?jī)r(jià)十年后變成四萬(wàn)。當(dāng)然，那時(shí)的名義收入也將高于通脹，這種房?jī)r(jià)上漲不會(huì)影響購(gòu)買(mǎi)力。

如果把通脹和城市發(fā)展綜合考慮，濟(jì)南房?jī)r(jià)從接近兩萬(wàn)漲到四萬(wàn)，應(yīng)該不需要七年。粗略計(jì)算，四到五年即可。尤其是房產(chǎn)限購(gòu)不得不放寬時(shí)，漲價(jià)還會(huì)更快。